Американский предприниматель армянского происхождения Джеймс Туфенкян уже 25 лет не может начать свой гостиничный бизнес по адресу Бюзанда, 32 в Ереване. Дело в том, что, согласно принятому решению, эта территория признана превалирующим общественным интересом и включена в проект “Старый Ереван”. подал в суд на правительство Армении из-за давнего спора о недвижимости, который помешал его компании начать строительство новой гостиницы в Ереване.

Принадлежащее Туфенкяну ООО “Туфенкян транс Кавказ” приобрело эту территорию в 2000 году. Спустя два года правительство решило включить этот  участок улицы Бюзанда в список адресов, признанных превалирующим общественным интересом. В результате на имущество был наложен арест. Сама территория ограждена улицами Абовяна, Бюзанда, Езника Кохбаци и Арама, где и планируется реализовать проект “Старый Ереван”. Таким образом, компания Туфенкяна потеряла возможность осуществлять здесь какую-либо деятельность. Далее последовали другие решения о признании территории превалирующим общественным интересом, а арест на нее сохранился. Между тем проект “Старый Ереван” так и остался на бумаге. 

Туфенкян и застройщик не могут договориться 

Мэрия Еревана в ответ на запрос Hetq.am сообщила, что, согласно решениям правительства, приобретателем территории признана компания “И Эм Си”, строительство будет осуществлять ЗАО “Олд Сити”. 

“И Эм Си” выступает в роли посредника. Получив территорию, компания передает ее ЗАО “Олд Сити”, которое принадлежит бывшему почетному консулу РА в Марселе, учредителю швейцарского бренда по производству часов “Франк Мюллер”, крупному акционеру “Армсвисбанка” и “Арцахбанка”, предпринимателю Вардану Срмакесу (в некоторых источниках он упоминается и как Вардан Сирмакеш). 

Адвокат Микаел Даниелян, представляющий интересы ООО “Туфенкян Транс Кавказ”, в беседе с нами признался, что компания готова в случае получения разумной компенсации передать имущество застройщику. Однако до 2022 года застройщик не инициировал переговорный процесс по отчуждению имущества, в результате чего Туфенкян решил начать правовой процесс. 

Адвокат Микаэл Даниелян

“Мы поняли, что это может длиться бесконечно. Кроме того, стало понятно, что данный процесс может закончиться грубым нарушением наших прав. То есть мы должны будем согласиться на передачу нашего имущества по цене значительно ниже рыночной, тогда как по закону его должны купить у нас на 15% дороже рыночной стоимости”,- пояснил М.Даниелян. 

В феврале 2023 года ООО “Туфенкян Транс Кавказ” обратилось в суд первой инстанции города Еревана с иском против Республики Армения в лице Министерства финансов. В иске содержалась просьба подтвердить факт нарушения основополагающих прав владельца территории по адресу Бюзанда, 32, компании Туфенкяна, вызванного решениями, действиями и бездействием правительства РА, а также взыскать с Республики Армения в пользу ООО ”Туфенкян Транс Кавказ” 2 млн драмов в качестве  компенсации за моральный ущерб. 

Адвокат не скрывает, что цель этого правового процесса добиться либо подтверждения, либо отрицания факта нарушения права собственности, что позволит им обратиться в Европейский суд по правам человека. 

В иске отмечается, что компания, являясь владельцем территории по адресу Бюзанда, 32, с августа 2002 года по сегодняшний день, то есть свыше 20 лет, фактически лишена своего имущества, при этом не получила за него какую-либо разумную компенсацию. 

Согласно иску, ООО “Туфенкян Транс Кавказ” приобрело указанную территорию в предпринимательских целях, которые, однако, не может реализовать, что причиняет владельцу душевные страдания. 

25 марта 2025 года суд принял решение отклонить иск компании, после чего последовало обращение в Апелляционный суд, где в настоящее время дело находится на стадии рассмотрения. 

Одновременно с этим компания обратилась в административный суд, где оспаривает решение правительства от 24 ноября 2022 года, по которому срок реализации проекта “Старый Ереван” был продлен до 2023 года. Этим иском оспаривается правомерность принятого решения, которое, по утверждению адвоката, не является обоснованным. 

После безуспешных обращений в три судебные инстанции компания Армении в апреле 2025 года обратилась в Конституционный суд, где оспаривает закон РА “Об отчуждении имущества в целях обеспечения превалирующего интереса общества”, а также решений правительства 2018-го и 2022-го годов о продлении сроков. 

Конституционный суд назначил письменное слушание на 8 июля 2026 года. Для прояснения ситуации потребовалось получить от правительства обоснования и ряд документов, в связи с чем рассмотрение дела было приостановлено. 

Даниелян, ознакомившись с материалами в Конституционном суде, отметил, что суд назначил дату рассмотрения дела на 15 сентября 2025 года. Правительство в установленный срок представило разъяснения, и теперь КС должен изучить материалы и возобновить производство по делу.

Адвокат сообщил Hetq, что Конституционный суд потребовал от правительства предоставить все материалы дела, а кроме того ответить на вопрос, какова причина непринятия мер в течение двадцати или более лет и невыплаты разумной и адекватной компенсации. Также КС попросил правительство изложить свою позицию относительно того, насколько правомерно признание множественных преимущественных прав в отношении одного и того же объекта недвижимости и одного и того же проекта.

По первому вопросу правительство и мэрия Еревана, которая тоже участвует в этом деле, направили материалы, подтверждающие предпринятые ими шаги, переписку и т. д., указав на наличие многочисленных проблем, препятствовавших разрешению дела. Что касается просьбы изложить свою позицию, то правительство никак на нее не отреагировало.

“Мы пытаемся добиться освобождения нашей собственности в Конституционном суде. У нас два варианта: либо мы идём до конца и получаем приемлемую для нас компенсацию, либо мы предпринимаем шаги к освобождению нашей собственности”, - заявил Микаел Даниелян.

По его мнению, в своё время на проект “Старый Ереван” были выделены средства, которые не достигли заявленной цели, и сегодня инвестор не хочет выделять дополнительные средства, поскольку данные тогда обещания остаются невыполненными по сей день. На основании этого Даниелян приходит к выводу, что инвестор искусственно затягивает процесс, пытаясь реализовать недвижимость как можно дешевле.

Астрономические цены или рыночная стоимость? Кто устанавливает цену? 

В ходе рассмотрения дела в Конституционном суде ООО “Туфенкян Транс Кавказ” поднимало также вопрос о применении механизмов компенсации. И хотя по закону размер компенсации равен рыночной стоимости + 15% и все налоги,  механизмы формирования рыночной цены в нем не прописаны.

Отсутствие этих механизмов, возможно, и привело к тому, что ООО “Туфенкян Транс Кавказ”, а также тридцать других собственников не продали свою недвижимость застройщику. В ответ на наше письмо мэрия Еревана сообщила, что тридцать один объект недвижимости в этом районе до сих пор не продан, что повлекло за собой многочисленные судебные иски.

Адрес: Бузанда 32

Площадь принадлежащей Туфенкяну территории в центре Еревана составляет 693 квадратных метра. Даниелян исключает возможность установления цены ниже 4000 долларов США за квадратный метр. В 2019 году компания заказала оценку у лицензированной компании ООО “Эксперт оценка”. Стоимость объекта составила 834 миллиона драмов (примерно 2,188 миллиона долларов США по текущему обменному курсу). С учетом 15% надбавки и налогов сумма компенсации составит 1,350 миллиардов драмов.

Однако в апреле 2023 года компания получила от застройщика письменное предложение о продаже объекта за 642 миллиона драмов (включая 15- процентную надбавку и налоги). Это в два раза меньше цены, предложенной компанией “Эксперт оценка”. Оценку провело ООО “Национальный центр оценки и экспертизы” (НЦОЭ).

Даниелян уверен, что вторая оценка была неточной и должна была вызвать подозрения у правоохранительных органов. Кроме того, НЦОЭ не представил свою оценку в Комитет кадастра недвижимости, как того требует закон.

В июне 2024 года ООО “Туфенкян Транс Кавказ” вновь обратилось к независимому оценщику. На этот раз участок по адресу Бюзанда, 32 был оценен в 952 млн драмов без учета налогов и 1,550 млрд драмов с учетом 15-процентной надбавки и налогов. Понятно, что компания “Туфенкян Транс Кавказ” не могла принять это предложение и продать свою недвижимость по такой цене.

По словам адвоката, в вопросе продажи и компенсации стоимости зданий, входящих в проект “Старый Ереван”, нет единого подхода, размеры компенсаций сильно варьируются в зависимости от того, с кем удалось договориться.

Микаел Даниелян сообщил Hetq.am, что застройщик проекта “Старый Ереван” подал встречный иск против компании “Туфенкян Транс Кавказ” и других владельцев недвижимости, которые отклонили их предложения о компенсации, отметив, что “И Эм Си” хочет решить вопрос в судебном порядке.

Из включенного в проект “Старый Ереван” двадцать одного здания пока построены только три. Главный архитектор проекта Левон Варданян основной причиной задержки реализации проекта называет нежелание владельцев участков продавать свою недвижимость. Варданян обвиняет их в требовании астрономических сумм компенсации.

В свою очередь представитель ЗАО “Старый город” Айк Давтян сообщил Hetq.am, что компания Туфенкяна оценивала свою недвижимость как функционирующий комплекс, что и является причиной различия оценок. 

О реализации проекта “Старый Ереван” и причинах ее задержки Hetq.am расскажет в следующей статье.